Spitzenstadt.de Während die Kaufpreise für Häuser und Grundstücke derzeit wieder fallen, kennen die Mieten nach wie vor nur den Weg nach oben. In Ballungsräumen wie in und rund um Berlin, Dresden oder Leipzig ist dieses Phänomen besonders ausgeprägt.
Die Folge ist, dass immer mehr Bürgerinnen und Bürger einen erheblichen Teil ihrer monatlichen Einkünfte für Miete und Nebenkosten ausgeben. Die Große Koalition hat bereits 2015 Maßnahmen ergriffen, um diesem Trend zu begegnen. In diesem Ratgeberartikel erklären wir, was die Mietpreisbremse ist und wie sie Mietern helfen kann, sich gegen unberechtigte Mieterhöhungen zur Wehr zu setzen.
Das Wichtigste in Kürze
Die deutsche Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die eingeführt wurde, um den Anstieg von Mietpreisen in angespannten Wohnungsmärkten zu begrenzen. Das Gesetz zur Mietpreisbremse trat am 1. Juni 2015 in Deutschland in Kraft.
Die wesentlichen Punkte der Mietpreisbremse sind:
- Geltungsbereich: Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten, in denen die Wohnungsmärkte als “angespannt” gelten. Dies wird in der Regel von den Landesregierungen festgelegt. Konkret gibt es einige unterschiedliche Wege zur Mietpreisbremse beziehungsweise ihrer Berechnung (weiteres hierzu im nächsten Kapitel).
- Begrenzung der Mieterhöhungen: In den betroffenen Gebieten dürfen Vermieter bei neuen Mietverträgen die Miete nur begrenzt erhöhen. Die Miete darf höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
- Ausnahmen: Es gibt Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Neu gebaute Wohnungen, umfassend modernisierte Wohnungen und Wohnungen, die bereits zu Beginn des Mietverhältnisses eine höhere Miete hatten, sind von der Regelung ausgenommen.
- Transparenz: Vermieter sind verpflichtet, dem Mieter vor Vertragsabschluss die Höhe der Vormiete mitzuteilen und darüber aufzuklären, ob die Mietpreisbremse Anwendung findet.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Mietpreisbremse nicht in allen Teilen Deutschlands gilt, sondern nur in bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. In der Regel wird sie vom Bundesland als Verordnung, die bestimmte Städte betrifft, erlassen. In diesen Fällen reguliert sie die Form und die Höhe zulässiger Mieterhöhungen. Mieter, die der Meinung sind, dass ihre Miete unrechtmäßig erhöht wurde, können sich – nach einem Widerspruch beim Vermieter – an die örtlichen Mieterschutzverbände oder an das örtliche Amtsgericht wenden.
So stellen Mieter fest, ob eine Mieterhöhung rechtmäßig ist
Wenn für Ihre Stadt oder Region eine Mietpreisbremse in Kraft ist (Informationen hierzu finden sie beispielsweise auf der Webseite Ihres Kreises oder Ihrer Kommune oder durch eine entsprechende Online-Recherche), müssen Vermieter sich an einige Bedingungen halten, wenn sie eine Mieterhöhung verlangen. Folgender Leitfaden kann Mietern helfen, die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung einzuschätzen und sich gegebenenfalls gegen eine unberechtigte Forderung zu wehren:
1. Prüfung der Rechtslage:
Überprüfen Sie Ihren Mietvertrag, die Informationen Ihrer Gemeinde und Ihres Bundeslandes auf etwaige Regelungen bezüglich Mieterhöhungen. Der Mietvertrag sollte die Bedingungen für Mieterhöhungen bei bestehenden Verträgen und die entsprechenden rechtlichen Grundlagen enthalten.
2. Kenntnis der ortsüblichen Vergleichsmiete:
In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei bestehenden Mietverhältnissen innerhalb von drei Jahren nur begrenzt erhöht werden. Die Miete darf zudem die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 15 Prozent übersteigen. Eventuell gelten Ausnahmen wie die Modernisierungsumlage oder bei Neubauten.
Informieren Sie sich deshalb über die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese gibt an, wie viel Miete in der Umgebung für vergleichbare Wohnungen üblicherweise gezahlt wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der zentrale Maßstab für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung.
Was genau die ortsübliche Vergleichsmiete darstellt, ist dabei nicht immer klar ersichtlich. Am einfachsten liegt der Fall, wenn die Kommune einen Mietspiegel veröffentlicht. Dort kann unter anderem nach Ausstattung, Baujahr und Wohngebiet differenziert die Vergleichsmiete für eine Bestandswohnung nachgeschlagen werden. Existiert kein Mietspiegel, ist es die Aufgabe des Vermieters, korrekte und nachvollziehbare Daten zu liefern.
3. Vormiete überprüfen:
Verlangen Sie vom Vermieter die Offenlegung der Vormiete, falls die Mietpreisbremse in Ihrem Gebiet gilt. Dies ermöglicht es Ihnen zu überprüfen, ob die geforderte Mieterhöhung zulässig ist.
4. Prüfung von Modernisierungsankündigungen:
Wenn die Mieterhöhung auf Modernisierungsmaßnahmen basiert, sollten Sie prüfen, ob die entsprechenden Ankündigungen korrekt und rechtmäßig sind. Nicht alle Modernisierungen rechtfertigen automatisch eine Mieterhöhung. In der Regel ist außerdem ein Instandhaltungsanteil von den Baukosten abzuziehen.
5. Schriftliche Ankündigung der Mieterhöhung:
Der Vermieter muss die Mieterhöhung schriftlich mit einer Begründung ankündigen. Überprüfen Sie diese Begründung sorgfältig und stellen Sie sicher, dass sie den gesetzlichen Anforderungen entspricht.
6. Rechtzeitig Widerspruch einlegen:
Falls Sie der Meinung sind, dass die Mieterhöhung unberechtigt ist, legen Sie rechtzeitig schriftlichen Widerspruch ein. Beachten Sie dabei eventuelle Fristen.
7. Beratung durch Mietervereine:
Konsultieren Sie bei Unsicherheiten einen Mieterverein beziehungsweise den Mieterbund oder einen Rechtsanwalt, um professionelle Beratung zu erhalten. Mietervereine können oft eine erste rechtliche Einschätzung bieten, ohne dass große Kosten anfallen (oft nur eine Mitgliedschaft mit relativ geringen monatlichen Beiträgen).
8. Einigung suchen:
Versuchen Sie im Falle von Unstimmigkeiten, eine Einigung mit dem Vermieter zu finden. Dies kann oft im beiderseitigen Interesse liegen und rechtliche Auseinandersetzungen vermeiden.
9. Rechtliche Schritte:
Wenn alle Stricke reißen, erwägen Sie rechtliche Schritte. Hierbei ist die Unterstützung eines Anwalts wichtig, der sich auf Mietrecht spezialisiert hat. Mieter sollten ihre Rechte kennen und auch auf ihnen bestehen, aber wie genau bestimmte Regelungen auszulegen sind, welche Sonderregeln oder Ausnahmen gelten können etc. ist für Laien kaum zu beurteilen. Spätestens vor Gericht sollten sich beide Seiten von einem Fachanwalt vertreten lassen.
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